자칭 '좌빨' 김경민 서울대 환경대학원 교수 - 文정부대책 "서울 32만호 공급? 국민 속였다"

김경민 서울대 환경대학원 교수 (출처 : 서울대 환경대학원 홈페이지)

스스로를 '좌빨'이라고 말하는 김경민(49) 서울대 환경대학원 교수는 하버드대 도시계획·부동산학 박사 출신이다. 현 정부 출범 초기부터 지금까지 4년째 행정안전부 사회혁신협의회 위원장을 맏고 있어 이번 정부와는 관련이 깊은 분이다. 거기다 변창흠 국토교통부 장관과 같은 서울대 환경대학원 박사출신이라 그 분을 "괜찮은 학자", "합리적인 분"이라 부를 수 있는 몇 안되는 사람이다.

하지만 김경민 교수는 이번 2.4 대책을 비롯한 현 정부 부동산 청책과 여·야 서울시장 예비후보들의 공약에 대해서도 학자로서 날카로운 비판을 아끼지 않았다.

 

영상 속 김경민 교수의 이야기를 정리하자면...

1. 공급시기는 눈가리고 아웅~

(2.4 대책에서) 정부는 '공급 쇼크'가 올 것처럼 말했다.  하지만 '전국 83만호', '서울 32만호' 공급은 "사람들을 좀 속인거라"고 본다고 이야기한다.

그 이유는 실질적으로 주택을 공급하겠다는 대책이라기 보다, 주택 부지를 공급하는데, 그것도 주택부지를 확보한 상태를 발표하는 것이 아닌, 2025년까지 주택 부지를 공급한다는 이야기다. 이게 주택을 지어서 공급하려면 추가적인 3-5년은 더 걸리는 것이기 때문이다. 

결국 2025년도 이미 상당한 미래인데, 추가적으로 주택이 공급되는 시간을 합하면 빨라도 2028년 이후라는 거다.

 

2. 부지확보가 가능하냐?

부지가 확보도 된 것도 아니고, '확보할 것' 이라는 계획인 것이고, 특히 변창흠 장관이 용산 동자동 쪽방촌 개발을 한다고 발표를 하니 바로 다음날 쪽방촌 건물주들은 반대 플래카드를 내 붙였다.

당연한 거다. 쪽방 하나가 1.5평 남짓에 월세가 15-20만원이면 평당 임대가는 10만원이다. 강남에도 이정도의 수익률은 잘 없다고 한다. 그런데 적절한 보상도 아닌 '공공사업'이라는 명목으로 현 시세도 아닌, 공시지가만 받거나 아파트 한 채나 먹고 나가라고 한다면 이것이 가능한 일인가 하는 점이다.

거기다가 정책이라는 것은 묵직하게 연속성이 있어야 하는데, 용적률 같이 엄격한 규제를 '공공'이라는 명목한 가지고 맘대로 풀어준다는 것은 문제다.

 

3. 선거용 이슈로 사용되는거 아니냐?

정부에서는 벌써 222개 정비 후보구역 추리고 설명회를 하고 난리가 났다. 이건 지역구 표와 연결 될 가능성이 크다. 예전에도 2008년 총선에서 여당인 당시 한나라당이 뉴타운 개발을 이야기 하자, 야당인 민주당에서도 앞다퉈서 뉴타운 사업 한다고 이야기 했다. 

하지만 도심 개발을 이렇게 해서는 안된다. 서울 외곽에 공공택지를 공급하면 대중교통망이 먼저 들어가야지, 아니면 신도시가 제 기능을 못하기 때문에 서울 집값 잡기 어렵다.

국회 소통관에서 서울시장 보궐선거 출마 선언 중인 우상호 의원

우상호 같은 사람은 강변에 도로를 덮고 철도를 덮어서 아파트 짓자는 이야기 하는데, 이전에도 추진했지만 결과적으로 안됐다. 시공비가 감당이 안 돼기 때문인데, (정치논리보다는) 계산을 좀 해보고 말 할 필요가 있다. 너무 나이브 하다.

(안철수 후보 70만 호, 오세훈 후보 30만 호를 이야기 하는데) 70만 호 규모이면 강남 3구 전체 주택 수의 규모이다. 어떻게 지을지, 강남 3구에 견줄 공간을 어떻게 마련할지 명확한 계산이 필요한데, 현실성이 없다.  사람들 현혹하는 건 그만했으면 한다.

 

4. 명확한 시그널만이 대책이고, 거품을 뺄 수 있다.

'공급 쇼크'가 올 거라는 레토릭이 아닌 실질적으로 현실성 있게 '언제, 얼만큼 서울에 아파트를 무조건 짓겠다'는 대책이만이 통할 것이고, 사람들은 그 때를 기다리고 있다. 

지금의 부동산 시장의 폭등은 이러한 신호가 없는 상태에서 다양한 부동산 대책들이 나오면서 2020년 초중반 부터 이어진 폭등 거품이 발생하게 된 것이라 본다. 2008년붙터 2018년말 까지의 아파트 가격상승은 국민들의 소득수준이 높아졌고 유동성 자금들이 만들어 낸 상승이기 때문에 시장가로 인정해야한다.

부동산이라는게, 한 번 가격이 오르면 (노동소득 증가로) 못 따라간다. 우리는 이것을 2019년에 경험했다. 집은 살기도, 사기도 하는 단일재화로는 가장 비싼 물건이다. 이런 차원에서 시민들이 집을 살 수 있도록 인센티브를 정부에 요구해야한다. 중산층을 포함해서 사회적 약자도 자본을 축적할 수 있게 해줘야 한다. 

극단적으로 미국엔 (사회적 약자들에겐) 극소수에게 LTV 99% 프로그램도 있다. 연금 500만원만 있으면 5억 집을 살 수 있다. 지원책을 지속적으로 강하게 요구해야 한다.

 

5. 임대차 3법이 시장에 끼친 영향

근본적인 개념에서의 임대차 3법의 취지는 동의한다. 약자인 세입자를 보호하는 것은 분명 필요하다. 가령 2019년 1만여채의 주택이 공급되었던 송파 헬리오시티 입주 시절과 같이 공급물량이 많은 상황에서 이런 법이 시행되었다면 혼란이 줄었을 것이지만, 실질적으로 시장에서 전세를 구하기 어려워지자 많은 사람들이 매매시장으로 눈을 돌렸고, (이때 매입가능한 가격대인) 6억원대 아파트가 많았던 노원, 도봉, 강북구 집값이 엄청난 속도로 오르면서 역효과가 발생하기 시작했다.

원래부터 3-40대는 각각 매매 시장에서 차지하는 비율이 30여%가 되는 계층이며, 이들이 집을 사야 커뮤니티에 긍정적인 영향을 끼치고 결혼도 하고, 자녀도 생기게 되는데,집값은 하루가 다르게 올라갔고, DTI, LTV와 같은 대출 규제를 강력하게 적용하면서 이 계층에서 서민과 중산층은 집을 사기 어려워 진 것이다.

지금 같은 시기에 집 살수 있는 건, 부자집 자녀들 뿐이다. 오히려 사회적으로 굉장히 불평등한 상황이 초래된 것이다. 약자인 30대만을 위한 차별적인 금융 인센티브가 필요한 것이다.

6. 정부는 집값을 잡을 테니 사지말고, '1가구 1주택'을 법제화 하겠다고 하는데...

집값 잡겠다는 정책적 목표는 심정적으로 이해되지만 정말 잘못됐다. 자본주의 사회에서 이러면 안 된다. 정책 목적이 중산층과 서민 주거 안정화라면 집을 살 수 있는 기회도, 전세를 오래 살 수 있는 기회도 주는 게 맞다. 문제는 집을 사려는 사람들에게 지원이 없고, 주택구매지원 정책과 같은 것은 중아정부가 흔들리지 않고 길게 가져가야지, 안 그러면 시장만 교란될 뿐이다.

1가구 1주택 법제화는 찬성하지 않으며, 그런 주장하려면 1주택자를 원하는 사람들의 기대 수요를 먼저 충족시켜주고 공급을 먼저 하면서 그런 이야기를 해야지 안그러면 민간기업의 임대시장 참여를 막아버리는 문제가 발생할 수도 있다.

 

 

"서울 32만호 공급? 국민 속였다" 하버드 박사도 못참은 정부 대책